Tokenize edilmiş gayrimenkul nedir, neye sahipsiniz?

Tokenleştirilmiş gayrimenkul, gayrimenkul tokenizasyonudur: bir mülkle bağlantılı bir değer veya hakkı temsil eden, dağıtık defter teknolojisi üzerinde depolanan ve transfer edilen bir kripto varlık, örneğin bir blockchain.

Token sadece bir ambalajdır, bu yüzden ilk soru, bunun bir MiFID finansal aracı, MiCA düzenlemelerine tabi bir kripto varlık veya hariç tutulan bir NFT tarzı varlık olarak mı değerlendirileceğidir, çünkü bu, hangi hakları uygulayabileceğinizi ve hangi korumaları alacağınızı belirler.

Ana Noktalar

• Tokenleştirilmiş gayrimenkul bir mülkle bağlantılı değer veya hakkın dijital temsilidir ve DLT kullanılarak depolanabilir ve transfer edilebilir, blockchain dahil.
• Token genellikle tapu ile eşit değildir, bu yüzden ana soru tapu ile token arasındaki fark ve token'ın gerçekten hangi yasal talebi temsil ettiğidir.
• AB'de, MiCA, token zaten bir MiFID finansal aracı olarak nitelendiriliyorsa geçerli değildir ve benzersiz NFT'ler hariç tutulabilir, ancak seri veya koleksiyon tarzı NFT'ler hala MiCA kapsamına girebilir.
• MiCA veya diğer AB finansal hizmetler yasaları altında düzenlenmeyen sağlayıcılar veya hizmetler kullanmak, önemli riskler ve sınırlı veya hiç tüketici koruması anlamına gelebilir.

Dijital haklar olarak tokenleştirilmiş gayrimenkul

Bir tokenleştirilmiş gayrimenkul varlığıhukuki bir talep ile başlar, bir akıllı sözleşmeile değil. Ortak Avrupa Denetim Otoriteleri, bir kripto-varlıkı, dağıtık defter teknolojisi (DLT) veya benzeri bir teknoloji kullanılarak elektronik olarak transfer edilebilen ve saklanabilen bir değer veya hakkın dijital temsili olarak tanımlar.

Bu tanım, blockchain gayrimenkulünü düşünmenin en temiz yoludur: token, bazı hakların transfer edilebilir kaydıdır ve hak önemlidir.

DLT, herkesin defterini senkronize tutan altyapıdır. Aynı bilgi notu, dağıtık bir defteri, bir ağ üzerindeki paylaşılan bir kayıt veya veritabanı olarak tanımlar ve blockchain'i, işlemleri kronolojik olarak bağlı bloklar halinde gruplandıran iyi bilinen bir tür olarak adlandırır. Bu önemlidir çünkü token transferleri ağ tarafından doğrulanabilir, ancak ağ mülkiyet yasasını otomatik olarak yeniden yazmaz.

Tapu ile token arasındaki ayrım, temel zihinsel modeldir: tapu, bir arazi kaydında kaydedilmiş hukuki bir unvandır, oysa token, unvana tam olarak karşılık gelmeyebilecek bir hakkın elektronik temsilidir.

Perakende kullanıcıların “tokenize gayrimenkul” olarak adlandırdığı çoğu teklif, belirli bir dairenin doğrudan mülkiyetine kıyasla daha çok kısmi gayrimenkul maruziyeti ile ilgilidir. Token, ekonomik bir çıkarı, mülkü tutan bir yapıda bir hisseyi veya nakit akışları üzerindeki sözleşmesel bir talebi temsil edebilir.

Birçok ihraççı, binayı tutmak için bir gayrimenkul spv kullanır ve ardından o SPV ile bağlantılı hisseleri veya talepleri referans alan tokenlar ihraç eder. Token, zincir üzerinde saniyeler içinde hareket edebilir, ancak temel talebin uygulanabilirliği yasal belgelere, yargı yetkisine ve sağlayıcının o ürünü sunma ve hizmet verme yetkisine bağlıdır.

realt, lofty ve honeybricks gibi isimler, mülk maruziyetini tokenlara paketledikleri için bu kategoride yer alır. Önemli olan nokta marka değil, tokenın haklarının net olup olmadığı, yasal olarak tanınan bir şekilde devredilebilir olup olmadığı ve sahibine gerçek bir başvuru imkanı sunan bir kural kitabı altında sunulup sunulmadığıdır.

Gayrimenkul tokenizasyonu nasıl çalışır

“Bir token basmak” ile “mülk sahipliği” arasında, token'ın ne yapabileceğini ve kimin kritik noktalara hakim olduğunu belirleyen bir dizi operasyonel adım vardır. SEC Kripto Görev Gücü toplantı notları, önerilen bir ABD-El Salvador kum sandbox'ını tanımlayarak, birçok tokenize edilmiş anlaşmanın nasıl sunulduğuna iyi bir şekilde uyan basit bir paylaşımlı mülkiyet senaryosunu ortaya koymaktadır.

1. Küçük ölçekli bir proje için bir mülk belirlenir. Kum sandbox senaryosunda, hedef finansal maruziyeti sınırlı tutmaktır. 2. Bir tokenizasyon şirketi, her bir token'ın tanımlanmış bir mülk payına bağlı olduğu paylaşımlı mülkiyeti temsil eden dijital token'lar çıkarır. Not, bunun yatırımcılar için giriş engelini düşürmek olarak çerçevelendiğini belirtmektedir. 3. Düzenlenmiş veya lisanslı bir aracının dahil olması gerekir.

Not, bir ABD lisanslı aracının, CNAD altında sınırlı kapsamlı bir dijital varlık lisansına sahip bir tokenizasyon şirketi ile işbirliği yaptığını tanımlamaktadır. 4. Platform başlatılır ve token alımlarını destekler, ayrıca devam eden operasyonel katmanı: işlemler, saklama ve yatırımcı ilişkileri.

Son adım, çoğu “blockchain gayrimenkul” açıklayıcısının tembellik yaptığı yerdir. Saklama ve transfer soyut değildir. Birisi platformu yönetir, birisi sermaye tablosunu veya token sahipleri kaydını sürdürür ve birisi bir sahibin çıkmak istediğinde ne olacağına karar verir. Eğer transferler yalnızca beyaz listeye alınmış cüzdanlarla kısıtlanıyorsa, token, kamu zincirinde bulunsa bile izinli bir araç gibi davranır.

Eğer transferler yalnızca éşitçinin uygulaması içinde mümkünse, “ikincil piyasa” etkili bir şekilde éşitçi tarafından kontrol edilen bir ilan panosudur.

Bu sürecin çıktısı “bir ev zincir üzerinde” değildir. Çıktı, DLT üzerinde elektronik olarak saklanabilen ve transfer edilebilen bir token'dır, ayrıca token'ın temsil ettiği şeyi onurlandırması gereken zincir dışı bir hukuki ve operasyonel yığın vardır. Bu nedenle “tokenizasyon nedir” burada önemlidir. Tokenizasyon, temsil katmanıdır.

Varlık ve uygulanabilir haklar hala hukuki belgelerde, kayıt defterlerinde ve düzenlenmiş hizmet sağlayıcılarında yaşamaktadır.

İnsanlar neden mülk maruziyetini tokenize eder

SEC kum sandbox notu, satış sunumuyla ilgili alışılmadık derecede açıktır. Paylaşımlı mülkiyet token'larını yatırımcılar için giriş engelini düşürmek olarak tanımlamakta ve erişilebilirlik, likidite ve çeşitlendirme gibi faydaları yatırımcı eğitiminde vurgulanacak unsurlar olarak listelemektedir. Bunlar, çoğu gayrimenkul tokenizasyon ürününün arkasındaki gerçek motivasyonlardır ve bunlar mantıksız değildir. Ayrıca bunlar ücretsiz değildir.

Erişilebilirlik, en net faydadır. Paylaşımlı gayrimenkul, büyük, hantal bir varlığı daha küçük boyutlarda satın alınabilen daha küçük birimlere dönüştürür. Bu, kamu hisselerinin kurumsal mülkiyeti erişilebilir hale getirmesine yapısal olarak benzer, ancak burada “hisse”, bir mülkle bağlantılı hakkın kripto-varlık temsilidir.

Likidite, kategoride en çok kötüye kullanılan kelimedir. Bir token, bir blockchain üzerinde hızlı bir şekilde transfer edilebilir, ancak likidite bir piyasa yapısı sorunudur, bir yerleşim hızı sorunu değildir. Tekliflerin yalnızca éşitçinin kendi alanından gelmesi veya transferlerin uyum kontrolleriyle kısıtlanması durumunda, token geniş spreadlerle işlem görebilir veya hiç işlem görmeyebilir.

Kum sandbox notunun, sınırlı sermaye riski ile kontrol edilen bir pilot uygulama yürütme tasarım seçimi bir ipucudur. Düzenleyiciler, ihraç, saklama ve ikincil transferlerin kısıtlamalar altında nasıl davrandığını gözlemlemek istiyor, likiditenin bir token var olduğu için ortaya çıktığını varsaymak istemiyorlar.

Çeşitlendirme, ürün farklı mülkler veya bölgelerle maruziyet sağladığında makuldür, ancak token formatı kendiliğinden çeşitlendirme yaratmaz. Sadece talebin nasıl paketlendiğini ve taşındığını değiştirir.

Kullanıcılar için sonuç, tokenleştirilmiş gayrimenkulün spot kripto yerine daha çok yapılandırılmış bir ürün gibi davranmasıdır. Avantaj, daha küçük bilet boyutları ve potansiyel olarak daha kolay transferdir. Maliyet, sahibin sadece bir bina değil, bir ihraççı, yasal bir yapı ve uyum çerçevesi üstlendiğidir.

MiCA ve MiFID kapsamındaki düzenleyici muamele

AB'de, sınıflandırma tüm oyundur çünkü hangi kural kitabının geçerli olduğunu belirler. Ortak ESAs bilgi notu sınır konusunda açıktır: MiCA, mevcut finansal hizmetler mevzuatına tabi olan kripto varlıklara, transfer edilebilir menkul kıymetler veya türevler gibi MiFID finansal araçları olarak nitelendirilen kripto varlıklara uygulanmaz.

Bu nedenle, bir mülkle bağlantılı token, teknoloji açısından "kripto" olabilir ve yine de yasal olarak geleneksel düzenlenmiş bir yatırım ürünü gibi muamele görebilir.

MiCA ayrıca NFT'ler etrafında bir sınır çizer. Aynı bilgi notu, MiCA'nın benzersiz ve değiştirilemez kripto varlıklara uygulanmadığını belirtirken, bir dizi veya koleksiyonun parçası olan NFT'lerin MiCA kapsamına girebileceği konusunda uyarıda bulunur. Bu uyarı, gayrimenkul tokenizasyonu için önemlidir çünkü parçalama, en çok ihraççıların istediği özelliktir ve parçalama, ürünü "benzersiz" olmaktan "değiştirilebilir birimlere" doğru iter.

Bu gerilim, ESMA'nın danışma bağlamında doğrudan ortaya çıkıyor. ESMA'nın NFT'ler ve MiCA kapsamı için kriterler üzerine yaptığı danışmaya yanıt olarak, ChromaWay, gayrimenkul gibi tokenleştirilmiş fiziksel varlıkları işaret ediyor ve tokenleştirilmiş gayrimenkulün gerçekten benzersiz olmayan parçalar halinde bölündüğünde MiCA muamelesinin nasıl çalışması gerektiğini soruyor. Burada önemli olan, ChromaWay'in politika belirlemesi değil.

Önemli olan, piyasa katılımcılarının fiziksel bir varlık tokenleştirildiğinde ve sonra birçok token'a bölündüğünde sınırın nerede olduğunu düzenleyicilere açıkça sormasıdır.

Tokenleştirilmiş gayrimenkulün ne olduğunu anlamaya çalışan bir acemi için yararlı karar ağacı basittir:

1. Eğer token bir MiFID finansal aracı olarak nitelendiriliyorsa, MiCA rejimi geçerli değildir. Ürün mevcut AB finansal hizmetler kuralları altında yer alır. 2. Eğer MiCA kapsamındaki bir kripto varlık ise, o zaman MiCA'nın teklif ve kripto varlık hizmetleri için gereklilikleri önemlidir, sağlayıcının yetkilendirilip yetkilendirilmediği de dahil. 3.

Eğer gerçekten benzersiz ve değiştirilemezse, MiCA'dan hariç tutulabilir, ancak token'lar bir dizi veya koleksiyon halinde ihraç ediliyorsa "NFT" pazarlaması sihirli bir pelerin değildir.

Bu nedenle, sarmanın bina kadar önemli olmasıdır. İki ürün "gayrimenkul maruziyeti" olarak reklam yapabilir ve biri MiFID'e, diğeri ise MiCA'ya veya her ikisinin dışına düşebilir ve çok farklı korumalarla karşılaşabilir.

Anahtar riskler ve tüketici korumaları

Ortak ESAs bilgi notu, herhangi bir tokenleştirilmiş gayrimenkul tartışmasını temellendirecek tüketici koruma uyarısını verir. Eğer bir tüketici kripto varlık satın alır veya satarsa veya MiCA veya diğer AB finansal hizmetler mevzuatı altında düzenlenmeyen kripto varlık hizmetlerini kullanırsa, önemli risklere maruz kalabilir ve sınırlı veya hiç tüketici koruması almayabilir. Bu teorik bir risk değildir. Bu, işler ters gittiğinde ve düzenlenmiş bir çerçeve olmadığında ne olacağına dair bir ifadedir.

MiCA'nın vaadi, belirli kripto varlıklar ve hizmetler için AB genelinde uyumlu kurallardır ve tüketici koruma gerekliliklerini içerir. Bilgi notu ayrıca operasyonel etkiyi de belirtmektedir: AB'deki tüketicilere hizmet vermek için kripto varlık hizmet sağlayıcılarının yetkilendirilmesi ve yönetim, sermaye, davranış ve tüketici koruması ile ilgili gereklilikleri karşılaması gerekmektedir.

Ayrıca okuyucuları yetkilendirme durumunu kontrol etmek için ESMA kaydı ve ulusal düzenleyici web sitelerine yönlendirmektedir.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul, token'ın zincir dışı bir varlık ve zincir dışı bir operatöre bağlı olması nedeniyle ikinci bir risk katmanı ekler. Eğer platform donarsa, başarısız olursa veya iflas ederse, token sahibinin deneyimi, sağlayıcının yasal yapısına ve düzenlenmiş durumuna bağlıdır. Bir gayrimenkul SPV'si varlıkları koruyabilir veya token sahiplerini karmaşık bir iflas durumunda mücadele etmeye bırakacak ince bir örtü olabilir.

Zincir üzerindeki token transfer geçmişi, ihraççının kayıtları veya yönetimi başarısız olursa nakit akışlarına kimlerin hak kazandığı konusunda anlaşmazlıkları çözmez.

SEC'in sandbox notu, bir düzenleyicinin risk duruşunu açıkça ortaya koyar. Önerilen pilot, risk altındaki sermayeyi senaryo başına 10.000 $ ile sınırlayarak riskleri minimize etmeyi ve düzenleyici içgörüler toplamayı amaçlamaktadır. Bu, erken tokenleştirilmiş tekliflerin hala deney olarak değerlendirildiğinin etkili bir itirafıdır.

Kullanıcılar için koruma sorusu "bir blockchain üzerinde mi" değil. Sorulması gereken "hangi düzenleyici yetki alanına sahip, hangi kural kitabı geçerli ve sağlayıcı yetkilendirilmemişse veya ürün düzenlenmiş rejimlerin dışında kalıyorsa hangi çözümler mevcut?"

Tokenleştirilmiş bir anlaşmayı nasıl değerlendirilir

Tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerindeki gerekli inceleme, sınıflandırma ve yetkilendirme ile başlamalı, ardından transfer edilebilirlik ve operasyonel destek konularına inmelidir. Kaynaklar evrensel bir kontrol listesi sunmamaktadır, ancak uyum odaklı bir yürüyüş zihniyeti oluşturmak için yeterli bilgi sağlamaktadır.

1. Token'ın ne hakkını temsil ettiğini belirleyin. Bu, bir mülkiyet hakkı mı, bir nakit akışı talebi mi yoksa başka bir şey mi? Bu, tokenleştirilmiş gayrimenkul varlık sorusudur, pazarlama sunumu değil. 2. Tapu ile token bağlantısını haritalayın. Eğer token tapu değilse, token mülkiyetini temel mülkiyet hakkıyla bağlayan yasal belgeler nelerdir? 3. Hangi AB rejiminin geçerli olduğunu sorun.

Token zaten bir MiFID finansal aracıysa MiCA geçerli değildir ve benzersiz NFT'ler hariç tutulabilirken, seri veya koleksiyon tarzı NFT'ler hala kapsamda olabilir. 4. Sağlayıcının kullanıcının yaşadığı yerde yetkilendirilip yetkilendirilmediğini doğrulayın. Ortak ESAs bilgi notu, AB yetkilendirmesini kontrol etmek için ESMA kaydı ve ulusal düzenleyici sitelerine işaret etmektedir. 5. Transfer ve çıkışı stres testine tabi tutun.

Token, yalnızca ihraççının platformu içinde mi yoksa eşler arası mı transfer edilebilir? Eğer token zincir üzerinde hareket edebiliyorsa ama ihraççı, sisteminin dışındaki transferleri tanımıyorsa, “ikincil piyasa” kozmetik bir durumdur. 6. Operasyonel yığını değerlendirin. Kim saklama, yönetim ve yatırımcı ilişkilerini yönetiyor ve o varlık başarısız olursa ne olur?

Uygulama odaklı bir yol arayan okuyucular, süreci düzenlenmiş bir mekâna katılma gibi ele almalıdır, NFT satın almak gibi değil. İçsel referans noktası, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kripto ile satın almak için uyum odaklı bir yürüyüş, çünkü işlemlerin sırası zincirden daha önemlidir.

realt, lofty ve honeybricks gibi projeler, kategorinin nasıl paketlendiğine dair örnekler olarak kullanılabilir, ancak değerlendirme yöntemi marka tarafından değişmemelidir. Tek kalıcı avantaj, token'ın hangi düzenleyici kategoriye girdiğini ve sağlayıcının yetkilendirilmiş bir çerçeve içinde çalışıp çalışmadığını bilmektir.

Sonuç

Tüccarların "on-chain gayrimenkul"ü bir teknoloji hikayesi gibi ele alıp, sonra token'ın yasal etiketinden dolayı sıkıcı kısma şaşırdıklarını izledim. Ortak ESAs bilgi notu bu durumu net bir şekilde ortaya koyuyor. Ürün veya hizmet MiCA veya diğer AB finansal hizmetler yasaları kapsamında düzenlenmiyorsa, alıcı sınırlı veya hiç tüketici koruması ile karşılaşabilir. Bu bir nüans değil. Bu, tüm risk bütçesidir.

Diğer pahalı yanlış anlama, "NFT"nin "düzenlenmemiş" olduğu düşüncesidir. MiCA'nın kendi çerçevesi, benzersiz, fungible olmayan kripto varlıkların hariç tutulabileceği yönündedir, ancak seri veya koleksiyon tarzı NFT'ler hala kapsamda olabilir. Bölümlü gayrimenkul, ihraççıları seri benzeri tokenlara yönlendiriyor. Bu nedenle kontrol edilmesi gereken ilk ekran sınıflandırmadır, bina fotoğrafları değil.

Kaynaklar

• Ortak Avrupa Denetim Otoriteleri
• ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu
• Avrupa Menkul Kıymetler ve Pazar Otoritesi