Bất động sản được mã hóa là gì và bạn thực sự sở hữu cái gì

Bất động sản token hóa là việc token hóa bất động sản: một tài sản tiền điện tử đại diện cho giá trị hoặc quyền liên quan đến tài sản, được lưu trữ và chuyển nhượng trên công nghệ sổ cái phân tán như blockchain.

Token chỉ là lớp bọc, vì vậy câu hỏi đầu tiên là liệu nó có được coi là một công cụ tài chính MiFID, một tài sản tiền điện tử được quy định bởi MiCA, hay một tài sản kiểu NFT bị loại trừ, vì điều đó quyết định những gì bạn có thể thi hành và những bảo vệ bạn nhận được.

Điểm chính

• Bất động sản token hóa là một đại diện kỹ thuật số của giá trị hoặc quyền liên quan đến tài sản có thể được lưu trữ và chuyển nhượng bằng cách sử dụng DLT, bao gồm cả blockchain.
• Token hiếm khi bằng với giấy chứng nhận, vì vậy câu hỏi chính là khoảng cách giữa giấy chứng nhận và token và yêu cầu pháp lý nào mà token thực sự đại diện.
• Tại EU, MiCA không áp dụng nếu token đã đủ điều kiện là một công cụ tài chính MiFID, và các NFT độc nhất có thể bị loại trừ, nhưng các NFT kiểu series hoặc bộ sưu tập vẫn có thể rơi vào phạm vi của MiCA.
• Việc sử dụng các nhà cung cấp hoặc dịch vụ không được quy định theo MiCA hoặc các luật dịch vụ tài chính EU khác có thể mang lại rủi ro đáng kể và bảo vệ người tiêu dùng hạn chế hoặc không có.

Bất động sản token hóa như quyền kỹ thuật số

Một tài sản bất động sản token hóa bắt đầu với một yêu cầu pháp lý, không phải với một hợp đồng thông minh.Các Cơ quan Giám sát Châu Âu chung định nghĩa một tài sản tiền điện tử là một đại diện kỹ thuật số của giá trị hoặc quyền có thể được chuyển nhượng và lưu trữ điện tử bằng cách sử dụng công nghệ sổ cái phân tán (DLT) hoặc công nghệ tương tự.

Định nghĩa đó là cách rõ ràng nhất để nghĩ về bất động sản blockchain: token là một bản ghi có thể chuyển nhượng của một quyền nào đó, và quyền đó mới là điều quan trọng.

DLT là hệ thống giữ cho sổ cái của mọi người đồng bộ. Tài liệu thông tin cùng mô tả một sổ cái phân tán như một bản ghi hoặc cơ sở dữ liệu chia sẻ trên một mạng lưới, và nó gọi blockchain là một loại nổi tiếng mà nhóm các giao dịch thành các khối liên kết theo thứ tự thời gian. Điều đó quan trọng vì các chuyển nhượng token có thể được xác minh bởi mạng lưới, nhưng mạng lưới không tự động viết lại luật sở hữu.

Sự phân biệt giữa giấy chứng nhận và token là mô hình tư duy cốt lõi: một giấy chứng nhận là một quyền sở hữu hợp pháp được ghi nhận trong một sổ đăng ký đất đai, trong khi một token là một đại diện điện tử của một quyền có thể hoặc không thể khớp chính xác với quyền sở hữu.

Hầu hết các sản phẩm mà người dùng bán lẻ gọi là “bất động sản token hóa” gần giống với việc tiếp xúc với bất động sản phân đoạn hơn là sở hữu trực tiếp một căn hộ cụ thể. Token có thể đại diện cho một quyền lợi kinh tế, một phần trong một cấu trúc nắm giữ tài sản, hoặc một yêu cầu hợp đồng về dòng tiền.

Nhiều nhà phát hành sử dụng một spv bất động sản để nắm giữ tòa nhà và sau đó phát hành token tham chiếu đến các cổ phần hoặc yêu cầu liên quan đến SPV. Token có thể di chuyển trên chuỗi trong vài giây, nhưng khả năng thi hành của yêu cầu cơ bản phụ thuộc vào các tài liệu pháp lý, khu vực pháp lý, và liệu nhà cung cấp có được phép cung cấp và phục vụ sản phẩm đó hay không.

Các tên như realt, lofty, và honeybricks xuất hiện trong danh mục này vì họ đóng gói sự tiếp xúc với tài sản thành các token. Điểm quan trọng không phải là thương hiệu. Mà là liệu các quyền của token có rõ ràng, có thể chuyển nhượng theo cách được pháp luật công nhận, và được cung cấp theo một bộ quy tắc mà mang lại cho người nắm giữ quyền lợi thực sự hay không.

Cách thức hoạt động của token hóa bất động sản

Giữa “đúc một token” và “sở hữu sự tiếp xúc với tài sản,” có một chuỗi các bước hoạt động xác định những gì token có thể làm và ai kiểm soát các điểm nghẽn. Biên bản cuộc họp của Nhóm Tác vụ Tiền điện tử SEC mô tả một kịch bản sandbox của Mỹ - El Salvador đưa ra một tình huống sở hữu phân đoạn đơn giản mà phù hợp với cách nhiều giao dịch token hóa được trình bày.

1. Một tài sản được xác định cho một dự án quy mô nhỏ. Trong kịch bản sandbox, mục tiêu là giữ sự tiếp xúc tài chính hạn chế. 2. Một công ty token hóa phát hành các token kỹ thuật số đại diện cho quyền sở hữu phân đoạn, với mỗi token gắn liền với một phần tài sản xác định. Biên bản khung điều này như là giảm rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư. 3. Một trung gian được quy định hoặc có giấy phép tham gia.

Biên bản mô tả một nhà môi giới có giấy phép tại Mỹ hợp tác với một công ty token hóa có giấy phép CNAD, với một giấy phép tài sản kỹ thuật số có phạm vi hạn chế theo CNAD. 4. Nền tảng ra mắt và hỗ trợ việc mua token cùng với lớp hoạt động liên tục: giao dịch, lưu ký, và quan hệ nhà đầu tư.

Bước cuối cùng đó là nơi mà hầu hết các giải thích về “bất động sản blockchain” trở nên lười biếng. Lưu ký và chuyển nhượng không phải là điều trừu tượng. Ai đó điều hành nền tảng, ai đó duy trì bảng vốn hoặc sổ đăng ký người nắm giữ token, và ai đó quyết định điều gì xảy ra khi một người nắm giữ muốn rút lui.

Nếu các chuyển nhượng bị hạn chế cho các ví được trắng danh sách, token hoạt động như một công cụ có quyền hạn ngay cả khi nó nằm trên một chuỗi công khai. Nếu các chuyển nhượng chỉ có thể xảy ra trong ứng dụng của nhà phát hành, “thị trường thứ cấp” thực chất là một bảng thông báo được kiểm soát bởi nhà phát hành.

Đầu ra của quá trình không phải là “một ngôi nhà trên chuỗi.” Đầu ra là một token có thể được lưu trữ và chuyển nhượng điện tử trên DLT, cộng với một ngăn xếp pháp lý và hoạt động ngoài chuỗi mà dự kiến sẽ tôn trọng những gì token đại diện. Đó là lý do tại sao “token hóa là gì” quan trọng ở đây. Token hóa là lớp đại diện.

Tài sản và các quyền có thể thi hành vẫn tồn tại trong các tài liệu pháp lý, sổ đăng ký, và các nhà cung cấp dịch vụ được quy định.

Tại sao mọi người token hóa sự tiếp xúc với tài sản

Biên bản sandbox của SEC đặc biệt rõ ràng về bài thuyết phục. Nó mô tả các token sở hữu phân đoạn như là giảm rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư, và nó liệt kê khả năng tiếp cận, tính thanh khoản, và sự đa dạng hóa như là những lợi ích mà giáo dục nhà đầu tư sẽ nhấn mạnh. Đó là những động lực thực sự đứng sau hầu hết các sản phẩm token hóa bất động sản, và chúng không phải là điều điên rồ. Chúng cũng không miễn phí.

Khả năng tiếp cận là lợi ích rõ ràng nhất. Bất động sản phân đoạn biến một tài sản lớn, cồng kềnh thành các đơn vị nhỏ hơn có thể được mua với kích thước nhỏ hơn. Điều đó tương tự về cấu trúc với cách mà cổ phiếu công khai làm cho quyền sở hữu công ty trở nên dễ tiếp cận, ngoại trừ ở đây “cổ phần” là một đại diện tài sản tiền điện tử của một quyền liên quan đến tài sản.

Tính thanh khoản là từ bị lạm dụng nhiều nhất trong danh mục này. Một token có thể được chuyển nhượng nhanh chóng trên blockchain, nhưng tính thanh khoản là một vấn đề cấu trúc thị trường, không phải là vấn đề tốc độ thanh toán. Nếu các giá thầu duy nhất đến từ địa điểm của nhà phát hành, hoặc các chuyển nhượng bị kiểm tra tuân thủ, token có thể giao dịch với chênh lệch lớn hoặc không giao dịch chút nào.

Lựa chọn thiết kế trong biên bản sandbox để thực hiện một thử nghiệm có kiểm soát với vốn hạn chế là một dấu hiệu. Các nhà quản lý muốn quan sát cách phát hành, lưu ký, và chuyển nhượng thứ cấp hoạt động dưới các ràng buộc, không giả định rằng tính thanh khoản xuất hiện chỉ vì một token tồn tại.

Sự đa dạng hóa là hợp lý khi sản phẩm cung cấp sự tiếp xúc với các tài sản hoặc khu vực khác nhau, nhưng định dạng token không tự tạo ra sự đa dạng hóa. Nó chỉ thay đổi cách mà yêu cầu được đóng gói và di chuyển.

Hệ quả đối với người dùng là bất động sản token hóa hoạt động giống như một sản phẩm cấu trúc hơn là như tiền điện tử giao ngay. Câu chuyện tích cực là kích thước vé nhỏ hơn và có thể dễ dàng chuyển nhượng hơn. Chi phí là người nắm giữ đang bảo lãnh cho một nhà phát hành, một cấu trúc pháp lý, và một ranh giới tuân thủ, không chỉ là một tòa nhà.

Xử lý quy định theo MiCA và MiFID

Tại EU, phân loại là toàn bộ trò chơi vì nó xác định bộ quy tắc nào áp dụng. Tài liệu thông tin của các Cơ quan ESAs chung rất thẳng thắn về ranh giới: MiCA không áp dụng cho các tài sản tiền điện tử đã rơi vào các luật dịch vụ tài chính hiện có, bao gồm các tài sản tiền điện tử đủ điều kiện là công cụ tài chính MiFID như chứng khoán có thể chuyển nhượng hoặc hợp đồng phái sinh.

Vì vậy, một token liên quan đến tài sản có thể là “tiền điện tử” về công nghệ và vẫn được coi như một sản phẩm đầu tư truyền thống được quy định theo pháp luật.

MiCA cũng vạch ra một ranh giới xung quanh các NFT. Tài liệu thông tin cùng nói rằng MiCA không áp dụng cho các tài sản tiền điện tử độc nhất và không thể thay thế, trong khi cảnh báo rằng các NFT là một phần của một series hoặc bộ sưu tập vẫn có thể rơi vào phạm vi của MiCA.

Cảnh báo đó quan trọng đối với token hóa bất động sản vì phân đoạn hóa là tính năng mà hầu hết các nhà phát hành muốn, và phân đoạn hóa đẩy sản phẩm ra khỏi “độc nhất” và hướng về “các đơn vị có thể thay thế”.

Sự căng thẳng đó xuất hiện trực tiếp trong bối cảnh tham vấn của ESMA. Trong một phản hồi đối với tham vấn của ESMA về các tiêu chí cho NFT và phạm vi của MiCA, ChromaWay đã chỉ ra các tài sản vật lý token hóa như bất động sản và hỏi cách xử lý MiCA nên hoạt động khi bất động sản token hóa được chia thành các phần phân đoạn không thực sự độc nhất. Điểm không phải là ChromaWay đặt ra chính sách.

Điểm là các bên tham gia thị trường đang yêu cầu các nhà quản lý một cách rõ ràng rằng ranh giới nằm ở đâu khi một tài sản vật lý được token hóa và sau đó chia thành nhiều token.

Đối với một người mới bắt đầu cố gắng hiểu bất động sản token hóa là gì, cây quyết định hữu ích rất đơn giản:

1. Nếu token đủ điều kiện là một công cụ tài chính MiFID, MiCA không phải là chế độ. Sản phẩm nằm dưới các quy tắc dịch vụ tài chính EU hiện có. 2. Nếu nó là một tài sản tiền điện tử trong phạm vi MiCA, thì các yêu cầu của MiCA về việc cung cấp và dịch vụ tài sản tiền điện tử là quan trọng, bao gồm liệu nhà cung cấp có được phép hay không. 3.

Nếu nó thực sự độc nhất và không thể thay thế, nó có thể bị loại trừ khỏi MiCA, nhưng tiếp thị “NFT” không phải là một chiếc áo choàng ma thuật nếu các token được phát hành trong một series hoặc bộ sưu tập.

Đó là lý do tại sao lớp bọc quan trọng hơn tòa nhà. Hai sản phẩm có thể cùng quảng cáo “sự tiếp xúc với tài sản,” và một sản phẩm có thể rơi vào MiFID trong khi sản phẩm kia rơi vào MiCA hoặc bên ngoài cả hai, với các bảo vệ rất khác nhau.

Các rủi ro chính và bảo vệ người tiêu dùng

Tài liệu thông tin của các Cơ quan ESAs chung đưa ra cảnh báo về bảo vệ người tiêu dùng mà nên làm nền tảng cho bất kỳ cuộc thảo luận nào về bất động sản token hóa. Nếu một người tiêu dùng mua hoặc bán tài sản tiền điện tử, hoặc sử dụng dịch vụ tài sản tiền điện tử, không được quy định theo MiCA hoặc các luật dịch vụ tài chính EU khác, họ có thể phải đối mặt với những rủi ro đáng kể và nhận được bảo vệ người tiêu dùng hạn chế hoặc không có.

Đó không phải là một rủi ro lý thuyết. Đó là một tuyên bố về những gì xảy ra khi mọi thứ sai lầm và không có ranh giới được quy định.

Lời hứa của MiCA là các quy tắc hài hòa trên toàn EU cho một số tài sản và dịch vụ tiền điện tử, với các yêu cầu bảo vệ người tiêu dùng. Tài liệu thông tin cũng nêu rõ tác động hoạt động: để cung cấp dịch vụ cho người tiêu dùng trong EU, các nhà cung cấp dịch vụ tài sản tiền điện tử phải được cấp phép và đáp ứng các yêu cầu liên quan đến quản trị, vốn, hành vi và bảo vệ người tiêu dùng.

Nó cũng chỉ ra cho độc giả đến trang đăng ký của ESMA và các trang web của cơ quan quản lý quốc gia để kiểm tra tình trạng cấp phép.

Bất động sản được mã hóa thêm một lớp rủi ro thứ hai vì token gắn liền với một tài sản ngoài chuỗi và một nhà điều hành ngoài chuỗi. Nếu nền tảng bị đóng băng, thất bại hoặc trở nên phá sản, trải nghiệm của người nắm giữ token phụ thuộc vào cấu trúc pháp lý và tình trạng được quản lý của nhà cung cấp.

Một spv bất động sản có thể bảo vệ tài sản, hoặc nó có thể là một lớp mỏng mà vẫn để lại cho những người nắm giữ token phải đấu tranh trong một tình huống phá sản lộn xộn. Lịch sử chuyển nhượng token trên chuỗi không giải quyết được tranh chấp về việc ai có quyền nhận dòng tiền nếu hồ sơ hoặc quản trị của nhà phát hành thất bại.

Bản ghi nhớ về sandbox của SEC đọc như một tư thế rủi ro của cơ quan quản lý một cách rõ ràng. Đề xuất thử nghiệm giới hạn vốn đầu tư rủi ro ở mức 10.000 đô la cho mỗi kịch bản để giảm thiểu rủi ro trong khi thu thập thông tin quy định. Điều đó thực sự là một sự thừa nhận rằng các đợt phát hành token hóa sớm vẫn đang được coi là các thí nghiệm nơi mà khuôn khổ đang được thử nghiệm.

Đối với người dùng, câu hỏi bảo vệ không phải là "nó có trên một blockchain không." Mà là "cơ quan quản lý nào có thẩm quyền, quy tắc nào áp dụng, và các biện pháp khắc phục nào tồn tại nếu nhà cung cấp không được cấp phép hoặc sản phẩm nằm ngoài các chế độ quản lý."

Cách đánh giá một thỏa thuận được mã hóa

Việc thẩm định bất động sản được mã hóa nên bắt đầu với phân loại và cấp phép, sau đó làm việc xuống đến khả năng chuyển nhượng và hỗ trợ hoạt động. Các nguồn không đưa ra một danh sách kiểm tra phổ quát, nhưng họ cung cấp đủ để xây dựng một tư duy đi bộ tuân thủ đầu tiên.

1. Xác định quyền mà token đại diện. Nó có phải là một quyền sở hữu, một yêu cầu dòng tiền, hay một cái gì đó khác. Đây là câu hỏi về tài sản bất động sản được mã hóa, không phải là tài liệu tiếp thị. 2. Lập bản đồ liên kết giữa giấy chứng nhận và token. Nếu token không phải là giấy chứng nhận, thì các tài liệu pháp lý nào kết nối quyền sở hữu token với quyền liên quan đến tài sản cơ sở. 3. Hỏi xem chế độ nào của EU áp dụng.

MiCA không áp dụng nếu token đã là một công cụ tài chính MiFID, và các NFT độc nhất có thể bị loại trừ trong khi các NFT kiểu bộ sưu tập hoặc loạt vẫn có thể nằm trong phạm vi. 4. Xác minh xem nhà cung cấp có được cấp phép nơi người dùng sống không. Tài liệu thông tin của Joint ESAs chỉ ra trang đăng ký của ESMA và các trang web của cơ quan quản lý quốc gia để kiểm tra cấp phép EU. 5. Kiểm tra khả năng chuyển nhượng và thoát.

Token có thể được chuyển nhượng ngang hàng, hay chỉ trong nền tảng của nhà phát hành. Nếu token có thể di chuyển trên chuỗi nhưng nhà phát hành sẽ không công nhận các chuyển nhượng bên ngoài hệ thống của mình, thì "thị trường thứ cấp" chỉ là hình thức. 6. Đánh giá cấu trúc hoạt động. Ai xử lý việc lưu ký, quản lý và quan hệ nhà đầu tư, và điều gì sẽ xảy ra nếu thực thể đó thất bại.

Những độc giả muốn có một con đường hướng đến thực thi nên coi quá trình này như việc tham gia vào một địa điểm được quản lý, không phải như việc mua một NFT. Điểm tham chiếu nội bộ là cách mua bất động sản được mã hóa bằng crypto với một quy trình đi bộ tuân thủ đầu tiên, vì thứ tự hoạt động quan trọng hơn chuỗi.

Các dự án như realt, lofty và honeybricks có thể được sử dụng làm ví dụ về cách mà danh mục này được đóng gói, nhưng phương pháp đánh giá không nên thay đổi theo thương hiệu. Lợi thế bền vững duy nhất là biết token nằm trong bucket quy định nào và liệu nhà cung cấp có hoạt động trong một khuôn khổ được cấp phép hay không.

Lời nhận xét

Tôi đã thấy các nhà giao dịch coi "bất động sản trên chuỗi" như một câu chuyện công nghệ và sau đó ngạc nhiên bởi phần nhàm chán: nhãn pháp lý của token. Tài liệu thông tin của Joint ESAs nêu rõ vấn đề này. Nếu sản phẩm hoặc dịch vụ không được quản lý theo MiCA hoặc luật dịch vụ tài chính EU khác, người mua có thể kết thúc với sự bảo vệ người tiêu dùng hạn chế hoặc không có. Đó không phải là một sắc thái. Đó là toàn bộ ngân sách rủi ro.

Một hiểu lầm tốn kém khác là nghĩ rằng "NFT" đồng nghĩa với "không được quản lý." Cách diễn đạt của MiCA là các tài sản tiền điện tử độc nhất, không thể thay thế có thể bị loại trừ, nhưng các NFT kiểu bộ sưu tập hoặc loạt vẫn có thể nằm trong phạm vi. Bất động sản phân đoạn đẩy các nhà phát hành về phía các token kiểu loạt. Đó là lý do tại sao màn hình đầu tiên để kiểm tra là phân loại, không phải là ảnh tòa nhà.

Nguồn

• Cơ quan Giám sát Châu Âu Chung
• Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ
• Cơ quan Chứng khoán và Thị trường Châu Âu