Cách mua bất động sản được mã hóa bằng crypto: hướng dẫn tuân thủ đầu tiên
Để mua bất động sản được mã hóa bằng crypto, bạn thường mở một tài khoản trên một nền tảng tuân thủ, hoàn thành KYC/AML (và đôi khi là kiểm tra công nhận), nạp tiền bằng crypto hoặc stablecoin, sau đó mua các token được hỗ trợ bởi tài sản được phân bổ cho ví đã được xác minh của bạn.
Trong hầu hết các cấu trúc liên kết với Mỹ, các token đó đại diện cho quyền lợi trong một thực thể pháp lý nắm giữ tài sản như LLC hoặc SPV, và việc bán lại bị hạn chế bởi các quy tắc chứng khoán và các hạn chế chuyển nhượng.
Ý nghĩa của việc “mua bất động sản được mã hóa” bằng crypto (và những gì bạn thực sự sở hữu)
Mua bất động sản được mã hóa bằng crypto thường có nghĩa là mua một token blockchain đại diện cho quyền lợi kinh tế hoặc quyền sở hữu được xác định liên quan đến một tài sản thực tế. Token là bản ghi kỹ thuật số về vị trí của bạn, nhưng nó không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Một cấu trúc phổ biến đặt tài sản vào một khung pháp lý như LLC, hợp tác hạn chế, quỹ tín thác, hoặc SPV, và token đại diện cho một quyền lợi trong thực thể đó theo các tài liệu chào bán và thỏa thuận hoạt động. Khung pháp lý đó là nơi giữ quyền sở hữu, trong khi blockchain theo dõi quyền sở hữu và chuyển nhượng token.
Cấu trúc này được sử dụng rộng rãi vì luật tài sản địa phương và hệ thống quyền sở hữu vẫn điều chỉnh các giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi việc mã hóa thêm một lớp sổ cái có thể lập trình cho việc phát hành, ghi chép và phân phối.
InnReg mô tả điều này như là token đại diện cho các quyền hợp pháp gắn liền với một cấu trúc, thường là LLC hoặc thực thể tương tự, thay vì token trực tiếp nắm giữ tài sản.Tại Mỹ, nhiều sản phẩm bất động sản được mã hóa được coi là chứng khoán vì chúng thường giống như các hợp đồng đầu tư mà trong đó người mua mong đợi lợi nhuận dựa trên nỗ lực của một nhà tài trợ, quản lý hoặc nền tảng. InnReg cho biết bất động sản được mã hóa thường được coi là chứng khoán theo luật Mỹ và thường yêu cầu đăng ký SEC hoặc một miễn trừ như Quy định D, Quy định S, hoặc Quy định A+, cùng với các thông báo, quy trình tiếp nhận nhà đầu tư và các hạn chế chuyển nhượng. Đây là lý do tại sao “mua bằng crypto” vẫn cảm thấy giống như mở một tài khoản kiểu môi giới. Các bước tuân thủ không phải là sự cản trở tùy chọn. Chúng là một phần của cách sản phẩm được phân phối hợp pháp.Bạn cũng sẽ thấy hai loại sản phẩm rộng lớn. Các token kiểu vốn thường tương ứng với quyền sở hữu hoặc tham gia lợi nhuận trong thực thể nắm giữ tài sản và có thể bao gồm quyền quản trị hoặc quyền biểu quyết. Các token kiểu nợ thường tương ứng với vị trí của người cho vay, nơi người nắm giữ có quyền được hoàn trả vốn gốc cộng với lãi suất. InnReg định hình sự phân chia giữa vốn và nợ này như một sự phân biệt cốt lõi vì nó thay đổi những gì bạn được pháp luật công nhận và những rủi ro bạn phải chịu.Quy trình mua hàng từ đầu đến cuối: từ việc chọn nền tảng đến việc nhận tokenQuy trình làm việc thực tế bắt đầu bằng việc chọn một nền tảng có thể hợp pháp bán sản phẩm bất động sản được mã hóa cụ thể cho ai đó trong khu vực pháp lý của bạn. Nhiều nền tảng hoạt động như một cổng phát hành chính nơi bạn mua các token mới phát hành liên kết với một tài sản hoặc giao dịch cụ thể. Những nền tảng khác chuyển hướng mua hàng thông qua các trung gian được quản lý hoặc tích hợp các con đường môi giới và ATS cho việc phát hành và giao dịch tuân thủ, điều này quan trọng nếu bạn quan tâm đến khả năng bán lại.
Việc tạo tài khoản thường giống như quy trình tiếp nhận fintech hơn là DeFi. Các nền tảng thường yêu cầu kiểm tra KYC/AML trước khi bạn có thể mua, và một số sản phẩm cũng yêu cầu xác minh công nhận tùy thuộc vào miễn trừ được sử dụng. Nhiều nguồn mô tả việc đưa vào danh sách trắng như một kiểm soát phổ biến, nơi chỉ các ví đã được xác minh mới có thể nhận hoặc chuyển token.
SoluLab lưu ý rằng các nền tảng thực hiện kiểm tra KYC/AML và xác minh công nhận của nhà đầu tư để thực thi các yêu cầu của luật chứng khoán và rằng các kiểm tra này dẫn đến việc đưa vào danh sách trắng hoặc phê duyệt trước cho các người mua cụ thể.
Một bài giải thích trên Medium cũng mô tả việc chạy các nhà đầu tư qua KYC/AML, xác minh công nhận khi áp dụng, và các thỏa thuận đăng ký chữ ký điện tử, sau đó phân bổ token cho các ví đã được xác minh và ghi lại vị trí cả trên chuỗi và trong sổ đăng ký SPV.Tiếp theo là việc tài trợ. Nhiều nền tảng chấp nhận stablecoin hoặc crypto khác, và một số cũng chấp nhận các phương thức fiat như chuyển khoản ngân hàng hoặc thanh toán bằng thẻ. SoluLab cho biết các token bất động sản có thể được mua bằng các phương thức thanh toán bao gồm stablecoin, tiền điện tử và fiat. Trong thực tế, stablecoin thường được sử dụng vì chúng đơn giản hóa kế toán và giảm thiểu rủi ro về sự biến động trong ngày trong quá trình thanh toán, nhưng điểm quan trọng là nền tảng sẽ chỉ định các tài sản nào mà nó hỗ trợ và mạng lưới nào mà nó mong đợi.Sau khi tài trợ, bạn chọn một tài sản hoặc sản phẩm cụ thể và xem xét các tài liệu giao dịch. Ngay cả khi giao diện người dùng trông giống như một giao dịch mua token, các quyền có thể thi hành đến từ các tài liệu ngoài chuỗi: bản cáo bạch hoặc thông báo, thỏa thuận hoạt động cho LLC hoặc SPV, các thỏa thuận đăng ký, và bất kỳ chính sách phân phối và quản trị nào đã được nêu. InnReg nhấn mạnh rằng các quyền được xác định trong các tài liệu chào bán và thỏa thuận thực thể và có thể thi hành thông qua các hợp đồng, không chỉ mã.
Khi bạn gửi một đơn đặt hàng, nền tảng sẽ phân bổ token cho tài khoản đã được xác minh của bạn hoặc địa chỉ ví. Quyền sở hữu được ghi lại trên chuỗi, và nền tảng hoặc các đối tác của nó duy trì bảng cap ngoài chuỗi tương ứng hoặc sổ đăng ký nhà đầu tư cho thực thể sở hữu tài sản. Từ đó, các phân phối như thu nhập cho thuê có thể được tự động hóa thông qua các hợp đồng thông minh, tùy thuộc vào thiết kế của nền tảng.
InnReg lưu ý rằng các hợp đồng thông minh có thể tự động hóa các phân phối và thực thi các hạn chế chuyển nhượng, trong khi blockchain phục vụ như một sổ cái theo dõi quyền sở hữu và chuyển nhượng.
Nơi bạn có thể mua: các mô hình nền tảng phổ biến và ví dụ thực tế (với các mức tối thiểu điển hình)
Hầu hết người mua gặp bất động sản được mã hóa thông qua các nền tảng phân đoạn hướng đến người tiêu dùng, các sản phẩm dành cho nhà đầu tư được công nhận, hoặc các địa điểm giao dịch và nhà cung cấp cơ sở hạ tầng được quản lý.
Những khác biệt này quan trọng vì chúng xác định ai có thể tham gia, những gì bạn có thể mua, và liệu có bất kỳ con đường thực tế nào đến tính thanh khoản thứ cấp hay không.Các nền tảng phân đoạn hướng đến người tiêu dùng có xu hướng quảng bá mức tối thiểu thấp và quy trình tiếp nhận đơn giản, trong khi vẫn thực hiện KYC/AML và thực thi các quy tắc chuyển nhượng. TokenReits mô tả một quy trình làm việc cho người mới bắt đầu bao gồm việc chọn một nền tảng, hoàn thành KYC/AML, tài trợ bằng crypto hoặc fiat, và mua token, và nó trích dẫn mức tối thiểu thấp khoảng 50 đến 100 đô la trên các nền tảng mà nó nêu tên. Tài liệu của Lofty trích dẫn các khoản đầu tư bắt đầu từ 50 đô la và báo cáo rằng đến tháng 9 năm 2023, nó đã mã hóa 148 bất động sản dân cư trên 11 tiểu bang của Mỹ, tạo ra 2 triệu đô la thu nhập cho thuê, và trung bình có 231 người mua mỗi bất động sản. Đối với RealT, giải thích của Lofty và tổng hợp nền tảng của Tokenizer đều trích dẫn rằng đến năm 2025, nó đã mã hóa hơn 700 bất động sản trị giá khoảng 130 triệu đô la.Các sản phẩm dành cho nhà đầu tư được công nhận thường giống như các đợt phát hành riêng, nơi điều kiện đủ bị hạn chế và việc bán lại bị giới hạn bởi các khoảng thời gian nắm giữ và quy tắc chuyển nhượng. InnReg nhấn mạnh rằng các sản phẩm bất động sản được mã hóa thường dựa vào các miễn trừ chứng khoán như Reg D, Reg S, hoặc Reg A+, mỗi cái đều có các điều kiện có thể bao gồm điều kiện đủ của nhà đầu tư và các hạn chế bán lại. Tổng quan nền tảng của Tokenizer mô tả HoneyBricks tập trung vào bất động sản thương mại được mã hóa cho các nhà đầu tư được công nhận và lưu ý rằng mức đầu tư tối thiểu điển hình là 1.000 đô la, minh họa cách mà các mức tối thiểu và điều kiện đủ có thể thay đổi theo loại sản phẩm.
Giao dịch thứ cấp được quản lý, khi có sẵn, thường được chuyển hướng thông qua các nhà môi giới hoặc một ATS thay vì một thị trường kiểu DEX mở. InnReg cho biết rằng giao dịch thứ cấp không phải là một giải pháp cắm và chạy cho các chứng khoán được mã hóa và có thể yêu cầu một nhà môi giới đã đăng ký hoặc ATS, cộng với việc tuân thủ các khoảng thời gian nắm giữ và miễn trừ.
Đối với một người mua, điều này có nghĩa là “nơi” không chỉ là một danh sách các ứng dụng. Đó là một quyết định về việc bạn muốn một giao dịch mua chính đơn giản và giữ lâu dài, hay bạn đang tìm kiếm các sản phẩm được thiết kế với một con đường bán lại tuân thủ.
Cách crypto và lớp blockchain phù hợp: mạng lưới, thanh toán và tuân thủ theo mãLớp blockchain chủ yếu là sổ cái quyền sở hữu và chuyển nhượng, cộng với lớp tự động hóa cho các quy tắc và thanh toán. Nó không thay thế sổ đăng ký quyền sở hữu, quản lý tài sản, hoặc hệ thống pháp lý thực thi các hợp đồng. InnReg rõ ràng rằng các chức năng cốt lõi trong thế giới thực vẫn nằm ngoài chuỗi, bao gồm việc ghi chép quyền sở hữu và quyền sở hữu với các cơ quan địa phương và quản lý tài sản hàng ngày cũng như hoạt động của người thuê.Lựa chọn mạng lưới ảnh hưởng đến phí, tốc độ thanh toán, và mức độ thực tiễn trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư nhỏ và phân phối thường xuyên. Giải thích về nền tảng blockchain của Lofty so sánh các mạng lưới được sử dụng trong các ngữ cảnh mã hóa và tuyên bố rằng việc mã hóa có thể giảm chi phí giao dịch lên đến 70% và rút ngắn thời gian thanh toán xuống dưới 24 giờ nói chung. Nó cũng đưa ra các ví dụ cụ thể, bao gồm thời gian hoàn tất của Algorand khoảng 4 giây và phí khoảng 0,01 đô la, và thời gian hoàn tất giao dịch của Polygon khoảng 5 giây với phí khoảng 0,01 đô la. Nó mô tả Ethereum như một lớp cơ bản phổ biến cho bất động sản được mã hóa và tham chiếu đến các tiêu chuẩn token tuân thủ như ERC-1400 và ERC-3643 trong các ngữ cảnh mã hóa.Tuân thủ theo mã là một trong những lý do chính khiến các token chứng khoán trông khác biệt so với các token crypto thông thường. InnReg mô tả các hợp đồng thông minh thực thi các hạn chế chuyển nhượng, quản lý danh sách trắng của nhà đầu tư, và tự động hóa các phân phối. Giải thích của Lofty cũng thảo luận về các tiêu chuẩn token và logic có thể nhúng các kiểm tra KYC/AML và kiểm soát chuyển nhượng dựa trên khu vực pháp lý vào hành vi của token. Trong thực tế, đây là lý do tại sao bạn có thể không thể chuyển một token bất động sản đến một ví chưa được xác minh, hoặc tại sao một token có thể bị khóa cho đến khi khoảng thời gian nắm giữ hết hạn.Việc thanh toán có thể nhanh hơn so với các giao dịch bất động sản truyền thống, nhưng điều quan trọng là phải tách biệt việc thanh toán token với việc thanh toán tài sản. Việc thanh toán token là việc chuyển nhượng token chứng khoán trên chuỗi. Việc thanh toán tài sản là việc chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp, vẫn tuân theo các quy tắc địa phương. Giải thích của Lofty trích dẫn một ví dụ gần gũi với chính phủ về cơ sở hạ tầng giấy chứng nhận chuyển sang chuỗi: nó cho biết Hạt Bergen, New Jersey đã hợp tác với Balcony để di chuyển 370.000 giấy chứng nhận quyền sở hữu trị giá 240 tỷ đô la lên Avalanche và giảm thời gian thanh toán từ 90 ngày xuống một ngày. Ví dụ đó liên quan đến việc hiện đại hóa hồ sơ công cộng, không phải là một giao dịch mua token bán lẻ, nhưng nó minh họa lý do tại sao nhiều dự án mã hóa tập trung vào lớp ghi chép và thanh toán.Rủi ro, hạn chế, và danh sách kiểm tra thẩm định trước khi bạn muaSai lầm thực tế lớn nhất là giả định rằng bất động sản được mã hóa tự động thanh khoản vì nó nằm trên một blockchain. Tính thanh khoản phụ thuộc vào khả năng chuyển nhượng hợp pháp, quy tắc nền tảng, và nhu cầu thực tế trên thị trường thứ cấp. InnReg nhấn mạnh rằng giao dịch thứ cấp của các chứng khoán bất động sản được mã hóa bị hạn chế bởi luật chứng khoán và có thể yêu cầu các con đường môi giới hoặc ATS, cộng với việc tuân thủ các khoảng thời gian nắm giữ và miễn trừ. Một số nền tảng quảng bá việc bán lại “ngay lập tức” trong chính thị trường của họ, nhưng điều đó vẫn hoạt động trong bất kỳ quy tắc chuyển nhượng và hạn chế đủ điều kiện của người mua mà nhà phát hành đã thực hiện.Cấu trúc quy định xác định những gì bạn có thể làm với token sau khi mua. Nếu sản phẩm dựa vào một miễn trừ như Reg D, các hạn chế bán lại và kiểm tra đủ điều kiện của nhà đầu tư có thể hạn chế đáng kể ai bạn có thể bán cho và khi nào. InnReg cũng lưu ý rằng các nhà quản lý tập trung vào nội dung hơn là hình thức, có nghĩa là một token không tránh khỏi việc bị coi là chứng khoán chỉ vì nó được phát hành trên chuỗi.Quản lý tài sản là một ràng buộc thực tế khác. Nếu bạn tự quản lý, việc mất khóa có thể có nghĩa là mất quyền truy cập vào token chứng minh quyền lợi của bạn, trong khi hệ thống pháp lý vẫn có thể yêu cầu một quy trình để công nhận bất kỳ thay đổi nào trong quyền sở hữu có lợi. InnReg lưu ý rằng các quy tắc quản lý tài sản kỹ thuật số của Mỹ đang phát triển và đặt ra câu hỏi về việc tự quản lý so với các nhà quản lý đủ điều kiện cho các token đại diện cho các yêu cầu pháp lý thực sự.
Trước khi bạn thanh toán bằng crypto, việc thẩm định nên tập trung vào khung pháp lý và các tài liệu xác định quyền lợi của bạn. InnReg nhấn mạnh rằng các hợp đồng thông minh không thay thế các thỏa thuận pháp lý và rằng các tranh chấp về phân phối hoặc quản trị phụ thuộc vào tài liệu ngoài chuỗi.
Bạn nên có khả năng xác định thực thể sở hữu tài sản, các quyền mà token cấp, cách thu nhập cho thuê hoặc các dòng tiền khác được tính toán và phân phối, các khoản phí mà nền tảng hoặc quản lý tính, và các hạn chế chuyển nhượng áp dụng. Bạn cũng nên xác nhận những gì vẫn nằm ngoài chuỗi, bao gồm ai quản lý tài sản và cách báo cáo hoạt động, vì tính minh bạch của blockchain không tự động đồng nghĩa với tính minh bạch trong hoạt động.
Một trường hợp thành công thực tế trông như thế này: bạn hoàn thành KYC/AML, tài trợ bằng crypto hoặc stablecoin được hỗ trợ, nhận token vào một ví đã được xác minh, và sau đó thấy các phân phối và báo cáo phù hợp với các tài liệu chào bán.
Nếu bạn muốn thoát ra sau này, bạn chỉ có thể làm như vậy thông qua các con đường chuyển nhượng được phép, có thể bao gồm một thị trường nội bộ, một địa điểm được quản lý, hoặc một chuyển nhượng riêng cho một người mua đủ điều kiện, tùy thuộc vào cấu trúc. Việc mã hóa có thể giảm mức tối thiểu và đơn giản hóa việc ghi chép, nhưng nó không loại bỏ các thực tế pháp lý và hoạt động của việc đầu tư bất động sản.NguồnInnRegLoftyTokenizer.Estate
SoluLab
TokenReits
Medium (CryptoDecoded)
Related reading
DEX so với CEX: hướng dẫn cho nhà giao dịch về thực hiện, phí và rủi ro
Nền tảng phù hợp phụ thuộc vào tổng chi phí thực hiện và nơi bạn muốn rủi ro nằm: lưu ký và truy cập trên CEX, hợp đồng và mempool trên DEX.
10 min read
Cách tránh phí gas trên Ethereum: mẹo thực tiễn sử dụng Layer-2
Giảm phí gas trên mainnet (L1) bằng cách chuyển một lần sang L2 như Arbitrum, Optimism, Loopring, ứng dụng StarkEx, hoặc Polygon
10 min read
Sàn giao dịch không KYC: Nó là gì, cách hoạt động và những hạn chế thực tế trong giao dịch
Một sàn giao dịch không KYC có thể giảm thiểu việc lộ thông tin ID và giảm bớt rào cản trong quá trình tham gia, nhưng nó vẫn đi kèm với những giới hạn, việc ghi chép và rủi ro thay đổi chính sách.
9 min read
